Gdzie i kiedy mogą być podejmowane prace budowlane lub inne działania inwestycyjne?

W art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mowa jest o tym, że: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Równolegle jednak w ust. 2 tego samego artykułu podano, że: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W 2003 roku otworzono także drogę do realizacji inwestycji drogowych i kolejowych z pominięciem planów miejscowych, poprzez przyjęcie ?specustaw" - drogowej i kolejowej (ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i ustawa z dnia 28 marca 2003r. o transporcie kolejowym), a następnie innych ?specustaw", w tym lotniczej (ustawa z dnia 12 lutego 2009r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego). Tym samym dano inwestorom zarówno prywatnym jak i publicznym możliwość realizowania w praktyce wszelkich możliwych inwestycji bez planu miejscowego.

Inwestycje mogą być realizowane bez planu na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji wynikających ze ?specustaw" (np. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego).

Prowadzenie procesu inwestycyjnego w oparciu o uproszczone tryby przyjęte dla decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji wynikających ze ?specustaw" może być wygodne zarówno dla inwestorów jak i dla władz gminy. Opracowanie planu miejscowego - w przeciwieństwie do decyzji dotyczących jedynie doraźnych inwestycji, wymaga od władz wysiłku i wizji rozwoju miasta lub gminy przy uwzględnieniu różnych uwarunkowań i wymogów formalnych. Decydując o treści ustaleń planu miejscowego wójt/burmistrz lub prezydent oraz rada gminy biorą odpowiedzialność za konsekwencję ich realizacji. Mogą godzić się np. na żywiołową zabudowę terenów dowolnymi formami zabudowy o różnych funkcjach, albo blokują rozwój pewnych funkcji na poszczególnych obszarach w taki sposób, aby stymulować lub ukierunkować ich rozwój w wyznaczonych rejonach. Niestety bierna postawa władz gminy w polityce przestrzennej jest często przychylnie przyjmowana lub wręcz wymuszana przez wyborców.

Mieszkańcy często nie mają świadomości, że procedura sporządzania planu miejscowego, a potem jego obowiązywanie, zapewnia im większy wpływ na stan zagospodarowania przestrzennego, niż w przypadku, gdy inwestycje są prowadzone w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy, decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej itp.